“要么死、要么活”万科郁亮发言刷屏！2022年，房地产进入黑铁时代

撰文|蜜姐

最近万科董事会主席、集团合伙人郁亮在2022年万科集团年会上的发言刷屏，这次不仅是喊“活下去”，而是更为严峻的形势判断：房地产行业进入“黑铁时代”，“要么死、要么活，没有中间状态”！

这篇被媒体曝光的5000字左右的发言，其中很多观点再次刷新了大家对房地产市场的认识（原文详见今天二条）。 

01 

行业内有种说法叫：“读不懂郁亮和万科，就读不懂楼市”，之所以万科的判断常常能引起舆论重视，在于其此前数次做出的预判。

比如，在楼市行情火热的2012年和2018年秋季，万科分别预测楼市将进入“白银时代”和提出了“活下去”的口号。 

 在2021年中期业绩会上，万科又提出了“胆小”战略，不摒弃“农民”身份，土地投资量入为出，追求稳健的回报。

事后来看，这些预判都颇为准确。万科作为龙头房企，其对市场的敏感度更高，尽管每次其说法在舆论看来不乏夸张之嫌，但均被市场验证，值得我们重视。

如今，万科对大形势的判断更为严峻。

比如，郁亮认为：地产行业进入“黑铁时代”，缩表出清（即去金融化），是发展的必然趋势，是一场生死战。

在郁亮看来，2022年很关键也很难，他强调，今年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。背水一战意味着要么死、要么活，没有中间状态。

此次郁亮判断2022年外部环境将有两大重要变化：一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。房地产行业进入黑铁时代，薪酬、福利、补贴都会大幅下调。 

对于行业趋势的预判，郁亮认为房地产业将进入“一个中心、三个基本点”的新发展模式：

“一个中心”，即解决老百姓居住问题；“三个基本点”分别是房住不炒、租购并举和“人—地—房”的匹配。

客观来说，上述论断这也是公司提前降低员工预期及打预防针的一种策略，但现实情况是，最近两年不少房企已经出现了裁员、降薪等情况。

当然，面对大环境的变化，郁亮等万科的管理层也要做出表率，他强调要“节衣缩食、战时氛围”，自己“定机票不会买头等舱”。倒不是一张机票能节约多少钱，而是这个信号作用对于全体员工来说很重要。

02 

万科郁亮的说法是危险耸听还是确实如此？蜜友们可以对比一些行业数据来判断。

据Wind统计数据显示，截至今年1月29日，A股上市房企中有66家披露2021年年度业绩预告，其中，近五成房企预亏。

30家房企称2021年预告归母净利润亏损，其中财信发展、世联行、南国置业等12家房企首次出现亏损。

目前，预告亏损的房企中亏损额度最大的是华夏幸福，预计2021年归母净利润亏损额度在-331亿元—-391亿元之间。

而归母净利润预亏超过百亿房企，包括华夏幸福在内有3家，预亏超10亿元的房企约有11家。 

再参考反映行业造富能力变化的富豪榜数据。

以胡润百富榜为例，2021年该榜单前10位中没有房企，仅有美的集团的何亨健家族排名第9位，主要行业中除了家电制造也备注了房地产。但美的集团2020年的营收是美的置业的5倍多，何亨健家族的上榜主要还是靠制造业。

但2018—2020年榜单中，胡润百富榜前10位中，房企分别占了2位（同年还有一家基础建设上榜前10）、3位（同年还有一家基础建设上榜前10）和2位。

房地产行业富豪们的财富缩水显而易见。

此外，最近几年房企每年申请破产的数量也引起了媒体关注，不过相比而言，更值得关注的是过去两三年，尤其是2021年，一些千亿房企的困境。

他们都是行业中的佼佼者，为何在短期内陷入危机，甚至个别企业“躺平”，反映出来的行业变化值得深思。

 03 

大环境、大趋势已变，我们该怎么办？这大概才是所有关心万科郁亮这篇发言的人真正关心的问题。

实际上，龙头房企们尽管有的说得少但近期也是动作频频。据媒体报道2022开年，融创、建业、万达等数家房企均透露了调整组织架构的消息。

而市场近几年的分化，一些运营良好的房企也在默默“捡筹码”。

比如，近期大手笔收购中梁物业全部股份的碧桂园，此前已分别收购了蓝光嘉宝物业、花样年物业和富力物业。

再比如万科，关注楼市的蜜友们，大概听说过近几年其晋升为了新的“收并购王”。

针对新形势，2022年万科从战略、组织、人力、机制和文化五个方面都提出了要求。简单概括来说，就是认清形势、组织调整、减员增效、节衣缩食以及严守纪律等。 

其中，万科的应对之策中提到，要由原来的分散投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。

这一点特别值得重视，龙头房企在投资上都慎之又慎了。

对于个人而言，可以参照房企们的应对方法。

比如，首先认清自己在市场中所处的位置和自身的需求，再针对自己的情况采取行动。

已有一两套房产，还是在冲刺买第一套房，还是有多套房？是刚需、自住、改善还是投资？假设有改善需求，如今楼市行业冷静，可以多看多对比，砍价空间也大多了。但如果是投资，则要权衡自己是否能承担未来几年甚至更长时间行情的持续稳定，而不是两三年限售后就大涨。 

今日词汇：丰收悖论

丰收悖论：经济学中非常著名的一个悖论，反映的是供求关系，简单来说就是，农民们在收成好的年份，因大家的产量都高，供过于求，反而导致农作物的价格下跌，进而其收入减少。

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